Чек-лист для покупки квартиры в новостройке

Процесс выбора квартиры может быть утомительным, так как кроме своих требований, есть еще подводные камни. А учитывая многочисленные жилые комплексы и бесчисленное количество квартир в них, есть риск попасть на затянувшееся строительство или вовсе быть обманутым дольщиком. Кроме того, пока вы ищете свой вариант, цены на недвижимость продолжают расти, поэтому фактор спешки и необдуманности может сыграть с каждым из нас злую шутку. Чтобы облегчить поиск, а также обезопасить вас, команда «3S Новая Тула» рекомендует прочесть и взять на вооружение наш чек-лист при покупке квартиры.

Определите критерии вашего будущего дома
Прежде чем начать поиск, необходимо определить тип жилья, которое вы хотите приобрести, а также цель его приобретения – для проживания, инвестиций, перепродажи или сдачи в аренду. Составьте "портрет" желаемой квартиры, учитывая ее размер, предпочитаемый этаж, стоимость. Вот основное из параметров:

• желаемое местоположение;
• максимальный бюджет (с учетом суммы ипотеки);
• с отделкой/ремонтом или без.

Определите несколько критических требований к квартире, на которые вы не пойдете. Это поможет вам с самого начала отсеять варианты, не соответствующие вашим требованиям.

Квартиру и апартаменты?
Недавно построенные квартиры часто предпочитают использовать в качестве основного жилья, в то время как апартаменты обычно используются в качестве второго дома или в инвестиционных целях, таких как перепродажа или сдача в аренду. Правовой статус этих двух типов недвижимости разный.

В среднем покупка квартиры в новостройке обходится на 10-15% выгоднее, чем приобретение апартаментов, которые не считаются жилой площадью и имеют другие юридические аспекты. Основные различия следующие:

• вы не сможете зарегистрироваться в апартаментах;
• вы теряете право на налоговый вычет по НДФЛ в 13%;
• слабая защита дольщиков по 214-ФЗ в случае банкротства застройщика;
• ставка налога на недвижимость для квартир составляет 0,1%, в то время как для апартаментов – от 0,5 до 2%;
• коммунальные расходы на апартаменты выше, поскольку они рассчитываются по коммерческим тарифам.

Также на апартаменты не распространяются строительные нормы жилой площади, такие как размер комнат, пожарная безопасность и шумоизоляция, они не регулируются положениями Жилищного Кодекса РФ. При банкротстве застройщика, дольщики апартов в лучшем случае могут потребовать только возврата денег, что менее выгодно, чем завершение строительства и сдача жилья.

Учитывайте сроки строительства
Решите, важны ли для вас сроки сдачи объекта. Если вам нужно заселиться уже сейчас, обратите внимание на сданные новостройки. В этом случае вы можете рассчитывать на заселение уже через 1-2 месяц после покупки.

Если вы приобретаете квартиру в новостройке на средней или последней стадии строительства, вы сможете воспользоваться разницей в цене после сдачи дома. Однако нужно убедиться, что затраты не превысят экономию, это особенно важно для тех, кто намерен сдавать квартиру в аренду.

Если сроки сдачи не критичны, рассмотрите проекты, которые еще находятся на стадии «котлована» или проектирования. Такие варианты привлекательны для инвестиционных целей на долгосрок.

Монолитный или панельный дом?
Монолитные дома могут быть интересны тем покупателям, которые предпочитают открытые планировки и панорамные виды. В таких строениях отсутствуют несущие стены, а железобетонные сваи позволяют возводить здания высотой до 40-50 этажей. Однако из-за сложности технологии, строительство может идти в среднем около трех лет.

Панельные же новостройки, напротив, возводятся быстрее. Масштабный жилой комплекс может быть построен на пустыре всего за 1,5-2 года. Однако такие серийные здания считаются устаревшими, а типовые планировки бывает сложно изменить из-за несущих внутренних стен. Кроме того, панельные дома часто не соответствуют монолитным конструкциям по энергоэффективности и шумоизоляции.

Транспортная доступность
На что еще обратить внимание при покупке квартиры? Важно понять то, насколько будет легко добираться до дома на машине, а также на общественном транспорте. Проживание в отдаленном жилом комплексе может доставить неудобства, а будущая продажа или сдача в аренду вашей квартиры может оказаться сложной задачей.

Узнайте у застройщика, планируется ли строительство новой станции метро или прямого выхода на шоссе, будут ли ходить автобусы или маршрутные такси. Обычно они располагают этой информацией, либо же обратитесь в местные органы власти.

Изучите инфраструктуру
Для комфорта любой семьи требуется хорошо развитая инфраструктура прилегающей территории, включая социальные объекты:

• школы;
• детские сады;
• аптеки;
• парковки;
• поликлиники для взрослых и детей;
• стоматологические клиники;
• МФЦ;
• супермаркеты и торговые центры;

Парки, скверы, бассейны, спортивные площадки и другие рекреационные зоны для прогулок и отдыха являются вторыми по значимости элементами инфраструктуры.

Застройщики обязаны строить детские сады и школы только в проектах комплексной застройки или по договору с муниципальными властями. В остальных случаях социальная инфраструктура возводится по усмотрению застройщика.

Окружающая среда
Обычно условия окружающей среды относительны. Найти жилой комплекс с идеально чистым воздухом в городских условиях практически невозможно. В таких случаях лучше рассматривать новостройки в отдаленных районах, однако это часто означает выбор между удобным транспортным сообщением и хорошей экологией.

В городских застройках качество воздуха зависит от нескольких факторов:

• количество зеленых насаждений в окрестностях;
• расстояние до основных автомагистралей;
• наличие близлежащих промышленных зон;
• направление ветрового потока в районе.

Поэтому, если для вас фактор экологии важен, отдавайте предпочтение ЖК, которые находятся рядом с зелеными зонами – скверами, заповедниками, парками, лесами, прудами, небольшими озерами.

Оцените надежность застройщика
Это один из главных пунктов нашего чек-листа о том, как выбрать квартиру в доме-новостройке. Надежность формируется за счет финансовой стабильности компании, опыта строительства и репутации на рынке. Однако оценить это без экспертных знаний сложно. Поэтому рекомендуем обратиться за помощью к агентствам недвижимости.

Приведем некоторые моменты, которые вы можете изучить самостоятельно:

1. Проверьте, входит ли застройщик в перечень системообразующих организаций российской экономики в строительстве и ЖКХ;
2. Запросите у менеджера в офисе продаж документы о застройщике: устав, свидетельство о государственной регистрации и налогообложении, финансовые отчеты за последние три года и аудиторское заключение;
3. Проверьте фактического застройщика (указанного в проектной декларации) через арбитражные дела на предмет судебных разбирательств;
4. Посетите сайт застройщика и изучите его портфолио, в котором указаны действующие и завершенные проекты;
5. Поищите форумы дольщиков, социальные сети и сайты с отзывами о застройщике.

Строительная компания «3S Новая Тула» очень внимательно относится к своей репутации, поэтому всегда в срок завершает возведение своих объектов и обустройство внутренней инфраструктуры. Мы всегда исправляем недостатки, выявленные в момент приема квартиры покупателями и соблюдаем условия договора. Публично размещаем всю необходимую правовую информацию, чтобы вы смогли купить квартиру у надежного, добросовестного застройщика.

Убедитесь в законности строительства
Данный вопрос следует проработать внимательно. Рекомендуем проверить наличие разрешений и проектной документации. В соответствии с 214-ФЗ у застройщика вы можете попросить:

• разрешение на строительство, актуальность которого можно проверить через реестр Министерства строительства;
• актуальную проектную декларацию;
• заключение государственной экспертизы;
• подтверждение права собственности на земельный участок, либо через право собственности, либо аренды.

В случае если работы на объекте ведутся, а какого-либо документа нет, строительство может быть расценено как самовольное, а здание либо количество верхних этажей в дальнейшем может быть снесено по решению суда. Если дом со слов застройщика сдан, то рекомендуем запросить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Изучите договор
При покупке квартиры в новом доме от застройщика, существует два типа договоров:

• договор долевого участия (ДДУ) для недвижимости на стадии строительства;
• договор купли-продажи (ДКП) для сданных объектов.

Покупка готового жилья по договору купли-продажи связана с меньшим риском, поскольку недвижимость уже построена и может быть зарегистрирована и заселена в кратчайших срок. С другой стороны, стоимость недвижимости на стадии строительства ниже. Самый безопасный способ покупки квадратных метров в строящемся доме – через ДДУ по закону 214-ФЗ.

Вот некоторые важные моменты, которые должны быть четко прописаны в ДДУ:

• общая цена;
• подробное описание квартиры (площадь, планировка, тип здания, этаж и т.д.);
• наличие отделки на момент сдачи;
• точная дата передачи объекта недвижимости участникам ДДУ;
• гарантийный срок от застройщика;
• условия доплаты и возврата денег в случае изменения площади объекта недвижимости.

С 1 июля 2019 года новые проекты, реализуемые в рамках ДДУ, обязаны использовать схему эскроу-счетов для обеспечения дополнительной защиты денег дольщиков в течение всего периода строительства. Однако некоторые застройщики могут предложить заключить предварительный или инвестиционный договор вместо ДДУ, что позволяет обойти закон 214-ФЗ. Помните, что такие сделки сопряжены с повышенным риском мошенничества и обмана.